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成都市人民政府关于贯彻省政府《关于进一步加强土地出让管理规定》的实施意见
文  号:成府发〔2015〕21号
时间:2015-07-20 10:25:40 [ (双击滚屏)]

  签发时间:2015-07-03

  生效时间:2015-07-03

各区(市)县政府,市级各部门,有关单位:

  为认真贯彻省政府《印发〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的通知》(川府发〔2014〕58号)、省政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地的意见》(川办发〔2014〕84号),进一步加强我市土地出让管理,规范土地出让行为,健全土地出让管理长效机制,现结合我市实际,提出如下实施意见。

  一、规范土地出让前期管理

  (一)坚持规划先行原则。加快实现拟出让宗地控制性详细规划全覆盖,在控制性详细规划未覆盖区域,不得出让房地产开发用地。

  规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地等要求,明确拟出让宗地的空间范围、用途、容积率(或计容建筑面积)、建筑密度、绿地率等规划条件。规划条件应随同招标、拍卖、挂牌出让文件一并向社会公开。

  拟出让宗地涉及兼容(含自动兼容)一种以上用途的,规划条件必须明确各规划用途的兼容(含自动兼容)比例;拟出让宗地为商品住宅及含商品住宅用地的,容积率指标不得小于1.0(含1.0);开发利用地下空间的,规划条件应明确开发利用地下空间的范围、规划用途、地下建(构)筑物水平投影面积的上限、开发深度等控制性指标,项目地下空间可不计入容积率。

  (二)坚持“净地”出让。

  拟出让宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地,一律不得出让。全市拟出让新增建设用地宗地的土地权属、拆迁补偿安置情况由市国土部门(征地事务机构)负责审查并出具审查意见,作为土地上市交易的必备要件[由区(市)县公共资源交易平台实施的工业、物流项目用地以及独立的地下空间建设用地除外]。

  (三)周密编制土地出让方案。土地出让方案,应当以同级规划部门出具的规划条件和建设部门出具的建设条件为依据科学编制。土地出让方案应包括拟出让宗地的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、土地移交时间、土地使用条件(规划条件和建设条件)、开竣工时间、出让起始(叫)价、竞买保证金、底价确定原则(有底价出让的)以及土地价款缴纳比例和期限等内容。重大产业项目用地,应将产业主管部门提出的产业要求纳入土地出让方案。

  经营性用地必须以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用者和土地价格。商品住宅以及含商品住宅的用地,一律以拍卖方式公开出让,不得以任何理由和名义规避。独立开发利用的经营性地下空间建设用地,应当采取招标拍卖挂牌方式出让地下建设用地使用权,地下空间建设用地不纳入持证准用范围。

  土地出让必须严格进行地价评估。市、区(市)县国土部门要按规定及时编制、更新和完善本辖区的基准地价体系,经政府批准后向社会公布。土地评估机构要依据法律法规和技术规范,认真研究房地产市场价格与税费负担、建安成本、财务费用、合理利润的关系,充分考虑规划条件、产业政策、土地区位、市场变化、土地成本等多种因素对土地市场价格的影响,科学规范合理地开展拟出让宗地的地价评估工作,独立出具拟出让宗地的土地估价报告和土地估价技术报告,并严格履行电子备案程序。

  经营性用地(不含工业用地)的土地出让起始(叫)价应根据土地用途、规划条件、土地估价结果、政府产业政策(产业类型、产业形态、产业规模及自持比例等)、土地市场行情和合理竞价空间等因素综合确定,拟出让宗地的起始(叫)价不得低于评估价的70%(含持证准用价款)。

  二、加强工业、科研办公、物流及公益性事业用地出让管理

  (四)加强工业用地管理。

  工业项目用地,规划部门必须将工业项目的容积率、建筑系数(建筑密度)、绿地率、非生产设施(办公、生活服务设施等)计容建筑面积占比等控制性指标纳入拟出让宗地的规划条件,工业主管部门必须明确拟出让宗地的产业准入类别及项目投资强度。

  工业项目用地原则上应按不低于我市工业用地出让指导价标准,采取挂牌方式出让。经市工业主管部门审定的重大工业项目用地(成都高新区、成都天府新区直管区范围的重大工业项目可由当地工业主管部门审定),可按不低于国家工业用地出让最低价标准,采取挂牌方式出让。工业用地的出让合同必须明确约定工业用地改变土地用途的,由政府根据相关规定按原用途收回土地使用权,重新按规定程序出让。

  独立成宗的工业园区内的企业办公、研发等非生产设施项目用地,必须采取挂牌或拍卖方式出让,按商服用地归类,土地出让的起始(叫)价不得低于出让地块所在地级别商服用地基准地价的70%。

  (五)加强科研办公用地管理。

  公益性科研机构的科研和办公设施用地可采取行政划拨方式供地。其他科研和办公设施用地(非公益性科研机构的科研和办公设施用地,工业园区外的企业科研和办公设施用地等)不得兼容其他土地用途,一律采取挂牌或拍卖方式出让,按商服用地归类,土地出让的起始(叫)价不得低于出让地块所在地级别商服用地基准地价的70%,竞得人自持房屋产权比例不得低于70%,竞得后的土地不得改变土地用途。

  (六)加强物流项目用地管理。

  经物流主管部门批准的物流项目用地,用于物资储运(物资储备、运输装卸等)的用地,规划用地性质确定为“物流仓储用地”。兼有物资交易功能的物流项目,其用于物资交易部分的用地,规划部门根据物流主管部门意见,在规划条件中明确规划用地性质为“商业用地(物流交易用地)”,用地面积不得超过项目用地总面积(净用地)的30%。

  物流项目的物流仓储用地,按仓储用地归类,参照工业项目用地的相关政策执行,采取挂牌方式出让,土地出让起始价不得低于我市工业用地出让指导价标准。兼有物流交易功能的,其物流仓储部分按仓储用地归类、物流交易部分按商服用地归类,采取挂牌方式出让,土地出让起始价分别参照我市工业用地出让指导价和出让地块所在地级别商服用地基准地价综合确定。物流项目中的仓储用地不纳入持证准用范围。

  只具有物流交易功能且独立成宗的物流项目用地,采取挂牌或拍卖方式出让,按商服用地归类进行地价评估,土地出让的起始(叫)价不得低于评估价的70%(含持证准用价款)。

  (七)加强公益事业用地管理。

  城乡规划定点的公益设施项目用地,其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管。符合《划拨用地目录》并由政府投资建设的公益设施项目,可采取行政划拨方式供地。

  鼓励社会资金投资建设城乡规划定点的公益设施项目,在满足公益性功能的前提下,位于五城区(含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区以及在成都高新区范围内配置给市级平台公司的土地,下同)范围的,采取行政划拨或出让方式供地,不纳入持证准用范围,投资主体必须通过挂牌竞价方式取得土地,挂牌竞价的土地起始价不得低于五城区土地综合指导价。公益设施项目的建设和后期监管由市公共设施配套建设主管部门会同行业主管部门负责。成都高新区、成都天府新区直管区、其他区(市)县应制定本区域的土地综合指导价并参照五城区的政策执行。[其他区(市)县包括龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县等14区(市)县,下同]

  鼓励社会资金利用规划的商服用地投资建设具有公益性功能和公共服务功能的经营性项目,在规划条件明确主体建筑性质为公益性设施或公共服务设施的前提下,采取挂牌或拍卖出让方式取得土地,不纳入持证准用范围,土地出让的起始(叫)价不得低于出让地块所在地级别商服用地基准地价的70%,竞得人自持房屋产权比例不得低于70%。竞得后的土地产权按商服用地登记,建成后的房屋产权按商业用房登记,产权人可用于抵押融资担保。

  鼓励综合开发利用轨道交通和城市公共交通项目用地。五城区范围内采取特许经营权出让方式取得轨道交通、城市公共交通项目投资建设权和经营权的国有企业,其特许经营范围的项目用地,可按控制性详细规划综合开发,采取协议出让方式整体供地。成都高新区、成都天府新区直管区、其他区(市)县参照五城区的政策执行。

  三、严格土地出让决策管理

  (八)严格土地出让方案决策审批。

  市、区(市)县政府负责土地出让方案的决策审批。五城区的土地出让方案由成都市五城区土地出让方案决策委员会(以下简称五城区土地出让决策委)采取专题会议方式集体决策审批,主要领导末位表态,以无记名投票方式确定。五城区土地出让决策委审批通过的土地出让方案,由市政府批准。其他区(市)县政府应明确相应的集体决策审批机构,负责本辖区土地出让方案的集体决策审批工作,审批通过的土地出让方案由土地出让区(市)县政府批准。

  其他区(市)县整体出让经营性用地(不含工业用地)超过300亩的,或一次性将两宗以上相邻地块的经营性用地(不含工业用地)分宗出让且土地面积合计超过300亩的,其土地出让方案须报经市国土部门审查后,方可由区(市)县政府集体决策审批。

  商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地出让,不得违法违规设定影响公平、公正竞争的限制性条件。各类招商引资项目的投资协议或招商协议涉及土地出让的相关内容须符合相关法律法规规定,不得以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据量身定制土地出让方案,倒置土地出让决策程序。

  (九)严格土地出让底价确定。

  本实施意见下发之日起,以挂牌方式出让土地的一律实行土地出让底价制度[生产性工业项目、物流项目(不含独立成宗且只具有物流交易功能的物流项目)用地除外],拍卖方式出让土地的可采取无底价方式,但必须在土地出让方案中明确起叫价,其起叫价即为土地出让底价。

  五城区采取挂牌或有底价拍卖方式出让土地的,其土地出让底价由五城区土地出让决策委在决策审批土地出让方案时,按不低于起始(叫)价的原则,集体决策确定。土地出让底价在挂牌或拍卖出让活动结束前必须严格保密,严禁泄露竞买人信息和出让底价。其他区(市)县参照执行。

  四、深化土地出让交易管理

  (十)规范土地出让信息发布和报名环节。

  为充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用,招标拍卖挂牌出让土地可采取预公告方式发布拟出让宗地的基本信息,土地出让公告正式发布后,预公告自动失效。土地出让公告必须于招标拍卖挂牌活动开始前20日发布,有预公告的,土地出让预公告和公告时间不得低于30日。土地出让结果必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内公布。

  招标拍卖挂牌出让土地公告及土地出让结果除在当地土地有形市场、地方主流媒体上公开发布外,必须在中国土地市场网、四川土地矿权交易信息网以及省市公共资源交易、房地产信息网上公开。对符合竞买资格的申请人必须一视同仁,不允许以任何理由阻碍报名。拍卖方式出让土地的,竞买人报名数原则上不得低于2家,重大产业项目、用地规模在100亩以上且兼容商业用地比例超过50%的,可不限制竞买人报名数。在公告报名有效工作时间内,必须有专人值班受理。

  (十一)推进土地出让交易环节改革。

  五城区、成都高新区、成都天府新区直管区的土地出让交易环节全部纳入市公共资源交易平台实施。其他区(市)县的土地出让,除生产性工业项目、物流项目(不含独立成宗且只具有物流交易功能的物流项目)用地以及独立的地下空间建设用地由所在地区(市)县公共资源交易平台实施外,全部进入市公共资源交易平台,由各区(市)县国土部门将区(市)县政府审查批准的土地出让方案移交市公资交易中心实施。情况特殊的,由市政府研究确定并报省政府备案。

  (十二)完善土地出让合同内容。

  土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,受让人逾期不签订合同的,出让人应终止供地、不退还竞买保证金。土地出让合同应严格约定交地时间、开竣工时间、容积率等规划建设条件和土地价款缴纳比例、方式、期限以及违约责任等内容。出让价款缴纳期限不得超过半年,可一次性付款或分期付款。分期付款的,首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月,第二期缴款后累计缴款总数不得低于全部土地出让价款的70%且不得超过3个月,第三期必须付清全部土地出让价款且不得超过6个月。出让合同应约定分期付款的不计利息。

  (十三)开展土地出让网上交易试点。

  积极稳妥开展土地网上交易试点,探索在公共资源交易平台上进行网上土地招标拍卖挂牌竞买申请、资格审查、报价、竞价、成交确认等环节的信息技术和方法,制定网上交易规范,建立网络运行安全和风险防范机制。

  五、强化土地出让监督管理

  (十四)严格土地出让后的规划条件调整。

  招标拍卖挂牌方式出让的土地,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。确需改变的,原则上必须收回土地使用权,按招标、拍卖、挂牌的相关规定和程序重新出让。因政府原因更改规划和建设条件的,由规划部门会同建设部门依法依规向社会公示,公示时间不得少于20日。公示期满,相关利害关系人无反对意见的,报政府常务会议审议决定。政府常务会议同意更改规划和建设条件的,由国土部门依据新的规划和建设条件完善用地手续,国土部门未完善用地手续的,规划、建设部门不得按新规划和建设条件核发规划建设手续。

  (十五)严格土地出让收支两条线管理。

  建立土地出让价款缴纳提醒、备案制度。除因不可抗力、非企业原因未及时缴纳的外,要严格按照合同约定收取违约金。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款及违约金的,不得办理《国有土地使用证》,也不得按出让价款缴纳比例分割办理《国有土地使用证》。土地出让收入全额缴入地方国库,通过地方基金预算安排支出。任何地区、部门和单位不得以任何名义减免土地出让价款,也不得以土地换项目、先征后返、奖励补贴等形式变相减免土地出让价款,更不得以任何方式让企业参与土地出让收益分成。

  (十六)健全土地利用动态巡查制度。

  市、区(市)县政府应充分尊重和有效督促职能部门依法独立履行职责,各职能部门应各司其职、密切配合,采取建设项目用地信息公示、项目开竣工申报、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式,建立健全土地出让监管机制和工作制度,切实加强出让土地开发利用的全程监管,督促用地者严格按照合同约定开发利用土地。对竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定及时开竣工、未按合同约定用途或开发利用条件建设的,要按照相关法律法规进行处理并向社会公示,同时纳入企业不诚信档案。

  市、区(市)县国土部门应当会同有关部门在项目所在地醒目位置,将建设用地使用权人、建设单位、项目开工时间、竣工时间、土地开发利用标准等用地信息以及监管机构、举报电话等内容进行公示,接受社会监督。

  (十七)坚决查处违纪违法出让土地行为。

  全市各级国土、规划、建设、财政、监察等部门,要按照职能职责加强监督检查,以规范土地出让行为为重心,针对土地用途、容积率等规划条件的确定及其执行情况、竞买条件的设置、出让方式的选择、土地出让收入管理等重点和关键环节,及时发现、坚决制止并依法严肃查处违纪违法行为。

  六、完善土地出让程序管理

  (十八)完善土地出让程序。

  五城区土地出让必须严格执行《成都市五城区土地上市出让程序》(详见附件),依法落实责任主体,明确任务分工,优化工作流程,提高行政效能。

  成都高新区、成都天府新区管委会,其他区(市)县政府都应根据相关法律、法规、规范以及本实施意见要求,制定和完善本辖区的土地出让程序,确保土地出让工作规范有序开展。

  (十九)成都高新区、成都天府新区直管区的土地出让管理。

  成都高新区、成都天府新区管委会受成都市政府委托,负责本区域(不含市级平台公司的配置土地)土地出让方案的审查批准和土地出让底价确定工作,对土地出让方案及相关资料的真实性、合法性及规范性负责,并承担相应的工作责任和法律责任。土地出让方案批准后由成都高新区、成都天府新区直管区国土部门移交市公资交易中心实施。土地成交后,由成都高新区、成都天府新区直管区国土部门与竞得人签订《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》。

  本实施意见自下发之日起执行,有效期为5年。市国土、规划、建设和相关主管部门应根据本实施意见制定实施细则,科学、有序、高效地开展土地出让的各项工作。    

  成都市人民政府

  2015年7月3日  

  附件

  成都市五城区土地上市出让程序

  根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、省政府《印发〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的通知》(川府发〔2014〕58号)、市政府办公厅《关于进一步加强公共资源配置管理的实施意见(试行)》(成办发〔2013〕62号)精神,结合我市实际,制定五城区土地上市出让程序。

  一、工作责任

  (一)市国土局。

  受理五城区范围内土地提供方(区政府、市土地储备中心、市属国有企业等,下同)提出的国有建设用地使用权上市申请,会同相关部门制定土地出让方案,对土地出让方案及相关资料的合法性、合规性负责。市国土局(市征地事务中心)负责审查五城区拟出让国有建设用地的土地权属、拆迁补偿安置情况并出具审查意见,并对审查意见承担相应责任。

  (二)五城区土地提供方。

  提出国有建设用地使用权上市申请,提供所需资料要件,对其真实性、合法性及规范性负责。

  (三)市公资交易中心。

  按照市政府批准的土地出让方案,依法组织实施国有建设用地使用权挂牌、拍卖出让活动,并按职责分工及时将出让过程中的投诉、举报等情况报市国土局处置。

  二、工作流程

  (一)土地出让前期工作。

  1.土地提供方向市国土规划地籍事务中心申请拟上市出让土地的地籍前置调查,在土地权属清晰、相邻方完成指界程序后,市国土规划地籍事务中心在5个工作日内出具《勘测定界工作图》;

  2.土地提供方根据年度土地利用计划,持拟出让宗地《勘测定界工作图》申请市征地事务中心对拟上市出让土地权属、拆迁补偿安置等情况进行审查,市征地事务中心在3个工作日内出具《审查意见》,作为土地上市出让的必备要件;

  土地提供方持《勘测定界工作图》向市国土局提出土地拟出让申请,市国土局在2个工作日内向市规划局、市文广新局核发《拟出让宗地工作联系函》。市规划局在20个工作日内出具《(招拍挂)规划条件通知书》、市文广新局在20个工作日内完成地下文物勘探试掘工作并出具《地下文物勘探试掘完毕通知书》;

  3.土地提供方持市规划局《(招拍挂)规划条件通知书》向市建委征询拟出让宗地的建设条件,市建委在10个工作日内出具《(招拍挂)建设条件通知书》;

  4.土地提供方持市规划局出具的《(招拍挂)规划条件通知书》和市建委出具的《(招拍挂)建设条件通知书》向市国土规划地籍事务中心申请对拟出让宗地进行地籍调查和市场价格评估,市国土规划地籍事务中心在5个工作日内出具《勘测定界图》、《土地估价报告》和《土地估价技术报告》,《土地估价报告》和《土地估价技术报告》严格履行电子备案程序后移交土地提供方,土地提供方应严格执行保密规定。

  (二)土地出让方案编制。

  1.市国土局接收土地提供方提供的拟上市出让土地相关资料,在要件齐备后立即出具《受理通知书》,并在5个工作日内完成拟出让宗地土地出让方案的编制工作;

  2.土地出让方案编制结束后,市国土局在5个工作日内采取会审方式完成土地出让方案的初审。土地权属不清、拆迁补偿安置未完成,违规设置竞买条件的,初审不予通过。

  (三)土地出让方案审批。

  成都市五城区土地出让方案决策委员会(以下简称五城区土地出让决策委)定期(半月或一月)或不定期(重大项目、特殊情况)召开专题会议,集体审查并决策确定五城区的土地出让方案,审批通过的土地出让方案由市政府下达批复文件。

  (四)土地出让方案移交。

  市国土局将五城区土地出让决策委审批通过的土地出让方案移交市公资交易中心,由其依法依规组织实施土地上市交易活动。

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